Każdy z nas, po złożeniu wniosków kredytowych, leasingowych czy o inną formę finansowania, czeka na wydanie decyzji kredytowej. W końcu chcemy otrzymać pieniądze na realizację naszych planów i marzeń. Tylko czy sama decyzja zapewni nam pieniądze?
Czym jest decyzja kredytowa?
Dostajesz informację, że bank wydał decyzję kredytową. Słyszysz, że jest pozytywna i już cieszysz się, że zrealizujesz plany. Tylko czy tak jest zawsze?
Decyzja kredytowa określa czy bank chce udzielić finansowania czy też nie. Decyzja negatywna oznacza, że nie dostaniemy środków a pozytywna, że dostaniemy ale po spełnieniu ściśle określonych warunków. Tym samym decyzja określa warunki, na jakich bank chce udzielić finansowania. Nie oznacza, że od razu dostaniemy środki albo że będziemy mogli uruchomić kredyt?
Co przez to rozumiem? Czasami banki wydają pozytywną decyzję kredytową, która dla Ciebie może być niemożliwa do spełnienia. Przykładowo – bank chce udzielić niższej kwoty kredytu hipotecznego i będzie wymagał z Twojej strony dużo większego wkładu własnego a nie masz takich środków. Drugim warunkiem, który skutkuje brakiem możliwości uruchomienia kredytu – bank wymaga, żeby spłacić określone zobowiązanie, które mamy, np. kredyt gotówkowy. Nie masz na to środków? Nie dostaniesz kredytu. Mogą też być inne warunki. Jeśli się nie uda spełnić warunków do uruchomienia, to nic nam po pozytywnej decyzji kredytowej.
W przypadku kredytów firmowych – najczęściej to wymóg spłaty innego zobowiązania albo dostarczenie zaświadczenia z urzędu o terminowym regulowaniu należności podatkowych. Czasami to wymóg zaświadczenia z innego banku o obsłudze swoich zobowiązań w tym banku. Jeśli wiesz, że na zaświadczeniu znajdą się niekorzystne dla Ciebie informacje, to wiesz, że bank pewnie nie będzie chciał uruchomić kredytu i przygotować umowy.
Dlatego takie przypadki nazywam pozorną pozytywną decyzją kredytową. Niby jest ale nic nam po niej.
W przypadku kredytów gotówkowych – banki zazwyczaj nie wydają decyzji warunkowych poza kredytami konsolidacyjnymi ale to temat na inną opowieść.
Pozytywna decyzja kredytowa
Zakładam, że przygotujesz się ze mną do składania wniosku kredytowego i dostaniesz pozytywną decyzję kredytową. W praktyce o to chodzi, prawda?
O ile nie jest to pozorna decyzja kredytowa, o tyle samo przyznanie pozytywnej decyzji kredytowej wiąże się z tym, że musisz spełnić określone warunki, żeby bank mógł przyznać Ci pieniądze.
Najczęściej warunki dotyczą podpisania umowy kredytowej, założenia rachunku do obsługi kredytu i podpisania dyspozycji uruchomienia kredytu. Pozostałe warunki są ustalane indywidualnie. Najczęściej bank prosi o aktualizację zaświadczeń albo innych dokumentów urzędowych. Czasami chodzi o dostarczenie ostatniego wpływu wynagrodzenia – kiedy bank chce potwierdzić, że Twoje wynagrodzenie nie było szykowane tylko pod kredyt.
Podsumowując – głównie warunki przy pozytywnej decyzji są formalnością. Szerzej opisałem warunki do uruchomienia kredytu – tutaj.
Czy bank musi uzasadnić decyzję negatywną?
Gdyby nie to, że banki mają swoje zasady związane z szacowaniem ryzyka przyznania kredytu nie byłaby potrzebna moja wiedza i umiejętności. Banki wydają więcej decyzji negatywnych w okresie kryzysów, kiedy jest większe ryzyko, że nie będziemy spłacać terminowo zobowiązań.
W czasach dobrej koniunktury gospodarczej – ryzyko braku terminowej spłaty jest niższe, więc jest wydawanych więcej decyzji pozytywnych.
Niezależnie od tego w jakiej sytuacji gospodarczej jest nasze państwo – bank może wydać decyzję negatywną. Co wtedy? Czy bank musi ją uzasadnić?
W przypadku kredytów gotówkowych i hipotecznych bank musi uzasadnić dlaczego wydał decyzję negatywną ale nie musi ujawniać szczegółów wydania negatywnej decyzji kredytowej. Co przez to rozumiem? Przykładowo – bank poda informację: negatywna decyzja kredytowa ze względu na scoring bankowy. Negatywna decyzja kredytowa – brak zdolności kredytowej.
Czyli dostajesz odpowiedź ale jest mocna zdawkowa.
Czy można ustalić dlaczego bank wydał decyzję negatywną?
Oczywiście, że możemy zawnioskować w banku o szczegóły wydania decyzji negatywnej. Będzie to od nas wymagało cierpliwości i przygotowania oficjalnego pisma do banku.
Bank musi odpowiedzieć na nasz wniosek o wydanie szczegółowych informacji w ciągu 30-tu dni od wpłynięcia dokumentu do banku. Tyle jeśli chodzi o ramy czasowe. W praktyce – z tym czasem bywa różnie.
Niestety – bank może udzielić nam informacji, że nie poda szczegółowych danych dotyczących negatywnej decyzji kredytowej, ponieważ ustalanie sposobu liczenia zdolności kredytowej albo ryzyka kredytowego jest objęte tajemnicą handlową.
Czy bank może tak zrobić? Owszem. Możemy odwołać się od takiej informacji, co będzie wymagało od nas zaangażowania prawnika i działania w Sądzie. Czyli musimy poświęcić i czas, i pieniądze, żeby faktycznie ustalić, z jakich szczegółowych powodów bank wydał decyzję negatywną.
Od czego jest uzależniona zdolność kredytowa?
Ok, nie chcesz wytaczać ciężkich dział na wojnę z bankiem? Wolisz wiedzieć jak bank może ustalać zdolność kredytową? I jakimi współczynnikami jest ograniczona? Informacje o zdolności kredytowej znajdziesz tutaj. Pozostałe dane, czyli DTI oraz ryzyko kredytowe – opisałem poniżej.
Debt to income, czyli DTI
W takich czasach jest zaostrzona polityka kredytowa i nie każdy może dostać finansowanie. Dodatkowo – w czasach wysokiej inflacji i tym samym wysokich stóp procentowych – oprocentowanie kredytów może być wyższe. To prowadzi do tego, że spada nasza zdolność kredytowa, bo im wyższe oprocentowanie, tym wyższe raty. Bank liczy ile naszego dochodu możemy przeznaczyć maksymalnie na raty, czyli zakłada stosunek obciążeń do naszego dochodu, tzw. DTI (debt to income).
Przy kredytach gotówkowych nasze obciążenia nie mogą przekroczyć 60% miesięcznych dochodów gospodarstwa domowego, gdzie dochód jest większy niż średnia krajowa. Dla mniejszych dochodów i dla kredytów hipotecznych – obecnie DTI to maksymalnie 50%.
Przykładowo – zarabiamy 10.000 zł netto, to oznacza, że nasze zobowiązania mogą wynosić maksymalnie 5.000 zł miesięcznie. Bank dodatkowo może wliczyć do zobowiązań wewnętrznie ustaloną kwotę niezbędną do utrzymania osób w naszym gospodarstwie domowym, co znacznie obniża zdolność kredytową.
Podobne ograniczenia stosuje się dla dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej przez indywidualnego przedsiębiorcę ale jeśli mamy spółkę, która ma osobowość prawną – nasze miesięczne obciążenia mogą wynosić 100% naszego dochodu w firmie. Dlatego firmy mogą się zadłużać na większe kwoty niż osoby fizyczne, bo prawo ma za zadanie chronić osoby fizyczne. Jak widać – osoba prowadząca firmę dla prawa nie zawsze jest człowiekiem 😛
Jak widać DTI głównie odpowiada za naszą zdolność kredytową, czyli za maksymalną kwotę kredytu, jaką możemy uzyskać.
Czym jest ryzyko kredytowe?
Wspomniałem wcześniej, że banki mogą wydać decyzję kredytową ze względu na ryzyko kredytowe. Czym właściwie jest ryzyko kredytowe? W uproszczeniu – to ustalone przez bank prawdopodobieństwo, że nie spłacisz terminowo zobowiązania kredytowego. Czyli – procentowa wartość na to, że spłacisz terminowo zobowiązanie.
Przykładowo – dla kredytów hipotecznych do kwoty miliona złotych 99% kredytobiorców spłaca kredyty terminowo. Powyżej miliona złotych – około 89%. Oczywiście to spore uproszczenie ale bank oblicza na podstawie swoich danych statystycznych, jakie jest ryzyko niespłacania terminowego kredytu przez potencjalnego kredytobiorcę. Do miliona 1%. Powyżej miliona już 11%.
Dla kredytów gotówkowych – skala jest znacznie mniejsza. Maksymalnie banki mogą obecnie udzielić do 250.000 zł kredytu gotówkowego. W zależności od banku – do kwoty 10.000 zł, czy 20.000 zł ryzyko nieterminowej obsługi kredytu, czyli niespłacania rat w terminie jest mniejsze niż przy kwotach typu 200.000 zł. Im większą kwotę pożyczamy, tym większa będzie rata kredytu, co przekłada się na DTI i prawdopodobieństwo terminowej spłaty.
Dokładnie ta sama zasada tyczy się kredytów firmowych, tylko skala jest już znacznie inna. Można mieć kredyt firmowy na 10.000 zł a można mieć na 100.000.000 zł. Dla każdej z kwot, rodzaju działalności, czyli naszej branży i aktualnej sytuacji na rynku – bank może ustalić inne ryzyko kredytowe.
Bank ze względu na podwyższone ryzyko kredytowe może wydać decyzję negatywną albo obniżyć nam kwotę kredytu o jaką możemy zawnioskować. W tym drugim przypadku – ryzyko kredytowe mocno wpływa na naszą zdolność kredytową.
Scoring bankowy (punktacja kredytobiorcy)
Ryzyko kredytowe zmienia się w zależności od wielu kryteriów. Każde z tych kryteriów daje wewnętrzną ilość punktów, które przyznaje bank. Im lepsza ocena scoringowa, tym lepszy kredytobiorca dla banku, czyli taki, który będzie terminowo spłacać raty.
Co składa się na scoring bankowy?
W przypadku kredytobiorców indywidualnych – niezależnie od tego, czy mówimy o kredycie firmowym, gotówkowym czy hipotecznym – na scoring składają się: nasz wiek, poziom wykształcenia, rodzaj dochodu, branża pracodawcy albo naszej firmy, stan cywilny, miejsce zamieszkania i nasza historia spłacania zobowiązań prywatnych i firmowych oraz ilość posiadanych zobowiązań.
W sumie – całościowy obraz nas, jako osób prowadzących gospodarstwo domowe. Bank ustala (zazwyczaj tylko sobie znaną) punktację za poszczególne elementy i po wprowadzeniu wniosku do systemu, sprawdzeniu nas w bazach kredytowych. O samych bazach opowiem później. Suma punktów daje nam odpowiednią ocenę kredytową według konkretnego banku. I albo dostaniemy kredyt, albo nie.
Scoring bankowy – szczegółowe cechy
Wiek jest kluczowy dla banku z kilku przyczyn. Jeśli jesteś bardzo młody i masz 18 czy 21 lat, to bank zakłada, że możesz jeszcze szaleć w życiu i nie zachowywać się odpowiedzialnie. Młode osoby wg banków mogą nie spłacać kredytów terminowo. Czasami takie kryterium stosują banki do 25-tego roku życia.
Jeżeli jesteśmy starsi, tym bardziej zbliżamy się do osiągniecia wieku emerytalnego i banki muszą to wziąć pod uwagę. Dlatego jeżeli okres kredytowania zachodzi na czas przejścia na emeryturę, to analityk uwzględni to w liczeniu zdolności kredytowej, zmniejszając ją. Jednak scoring jest lepszy dla bardziej dojrzałych kredytobiorców.
Wykształcenie też jest brane pod uwagę – im wyższe, tym lepszy scoring. Banki zakładają, że osoby z lepszym wykształceniem są bardziej świadome ryzyka kredytowego i będą spłacać terminowo zobowiązania.
Stan cywilny to temat rzeka… w praktyce część banków nie lubi singli (w szczególności kawalerów), bo modele analityczne zakładają, że mają większe prawdopodobieństwo z terminową obsługą kredytów. Jeśli samotna osoba straci pracę – nie będzie miała wsparcia w spłacie zobowiązania ze strony współmałżonka. Jeżeli jest drugi kredytobiorca, to bank nie będzie obniżał scoringu. Kawalerowie podobno są nieodpowiedzialni, więc banki mogą znacznie obniżyć ich wiarygodność kredytową. 😉
W uproszczeniu – stan cywilny ma niewielkie znaczenie jeśli mamy przynajmniej dwie osoby, które mogą spłacać kredyt.
Banki preferują osoby z umowami o pracę na czas nieokreślony i stałymi rentami, emeryturami. Później dochody w postaci umów zlecenie i o dzieło. Następnie dochody z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej. Na samym końcu – inne formy umów. Im bardziej preferowana forma dochodu, tym lepszy scoring.
Branża pracodawcy i wielkość firmy jest bardzo ważna dla analityka oceniającego nasz wniosek. Dlaczego? Im większy pracodawca, tym większa szansa, że poradzi sobie w różnych warunkach rynkowych. Im mniejsza firma – tym bardziej jest narażona na wszelkiego rodzaje kryzysy. I w tym wszystkim banki kochają sferę budżetową, ponieważ zatrudnienie w niej zazwyczaj gwarantuje stałość zatrudnienia i terminowe otrzymywanie wynagrodzenia.
Miejsce zamieszkania ma znaczenie pod względem kosztów utrzymania gospodarstwa domowego ale różnice pomiędzy województwami są niewielkie. W przypadku różnic pomiędzy największymi miastami w Polsce a mniejszymi miejscowościami może sięgać kilkuset złotych. Duże miasta zapewniają też większy rynek pracy, a co za tym idzie większe prawdopodobieństwo znalezienia pracy. Wbrew pozorom banki też uwzględniają tego typu szczegóły w ocenie scoringu.
Historia spłacania naszych zobowiązań – pobierana za pomocą raportu z Biura Informacji Kredytowej ma kluczowe znaczenie dla scorignu. Tak samo, jak ilość naszych aktywnych zobowiązań. O tym szerzej napisałem niżej.
Scoring bankowy dla przedsiębiorstw
Dla przedsiębiorstw sytuacja jest nieco bardziej skomplikowana, bo banki nie tylko weryfikują osoby prowadzące działalność – czyli właścicieli, czy też osoby zarządzające spółkami, ale dodatkowo sprawdzają jak się zachowywała nasza firma względem innych przedsiębiorców i banków. Czyli banki uzyskują informacje z wywiadowni gospodarczych i z baz kredytowych. W pierwszych sprawdzają czy płaciliśmy terminowo za usługi i towary innym kontrahentom a w drugich, czy terminowo spłacaliśmy raty kredytów.
Nawet niewielkie opóźnienia w spłacie odbiją się na naszym wewnętrznym scoringu bankowym. Dlatego bardzo ważna jest terminowa obsługa naszych zobowiązań.
Jeżeli prowadzisz firmę i starasz się o kredyt firmowy, to jej forma rozliczenia z urzędem skarbowym i osobowość (osoba fizyczna lub prawna) ma znaczenie. W uproszczeniu – im łatwiejsza windykacja ze strony banku, tym bardziej preferowana forma działalności. Dlatego banki nie lubią spółek z ograniczoną działalnością – w szczególności komandytowych.
Nasza branża, czyli to czym się zajmuje firma – też ma kluczowe znaczenie. Każdy bank ma swoje wewnętrzne listy z rodzajami PKD i odpowiednią klasyfikacją. Analitycy sprawdzają – czy branża jest wykluczona tj. nie ma możliwości udzielenia kredytu, zagrożona – czyli istnieje duże ryzyko nieterminowej spłaty, neutralna – z normalnym ryzykiem spłaty, czy też preferowana/dobra – dla działalności, które wg szacunków banków mają bardzo małe ryzyko nieterminowej spłaty.
Najczęściej branżami zagrożonymi są: transport i budownictwo. Banki uwielbiają branżę IT i niemal wszystkie branże wykonujące zawody zaufania publicznego czyli ZZP.
Jak pokazał czas COVID-19, banki mogą bardzo szybko wykluczać branże, które uważają za zagrożone. I praktycznie nic na to nie poradzimy.
Czy BIK jest ważny przy braniu kredytów?
Często klienci zadają mi pytania – czy BIK będzie miał wpływ na ich zdolność kredytową? Czy BIK jest ważny przy braniu kredytu hipotecznego? Czy banki biorą pod uwagę BIK przy kredytach gotówkowych? Czy BIK jest weryfikowany przy kredytach firmowych?
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. To zależy od wielu czynników.
W przypadku kredytów gotówkowych banki będą brały pod uwagę raport BIK do ustalenia, czy spłacaliśmy do tej pory nasze zobowiązania terminowo czy też nie. Obecnie niemal każde opóźnienie jest rejestrowane w raporcie i wystarczy nie zapłacić 1 zł w terminie, żeby nasza punktacja spadła.
Jeżeli mamy niską punktację w BIK – marne szanse na otrzymanie finansowania. Jeśli nie mamy żadnej punktacji – to bank nie udzieli nam większej kwoty kredytu gotówkowego, bo nie wie, czy będziemy spłacać terminowo zobowiązanie. Dlatego warto wziąć przed większym kredytem gotówkowym kredyt na raty 0% i terminowo spłacać zobowiązanie.
Ważne! To nie odnosi się do kredytów hipotecznych. Na rynku krąży mit, że musimy mieć historię kredytową do wzięcia kredytu hipotecznego. Tylko w bankach spółdzielczych jest stosowane takie kryterium przy braniu kredytu. Pozostałe banki kalkulują ryzyko, czy będziemy spłacać terminowo zobowiązania – używając danych statystycznych. Tym samym – możemy dostać kredyt na 500.000 zł nie mając historii kredytowej 😊 W końcu – dajemy jako zabezpieczenie kredytu naszą nieruchomość, a właściwie bank zabezpiecza się na niej.
BIK przetwarza dane do swojej punktacji do pięciu lat wstecz ale banki mając informację z BIK mogą sprawdzić wszystkie dane, jakie są udostępnione. Tym samym banki sprawdzają – czy spłacamy terminowo zobowiązania, czy mamy dużo zobowiązań i czy często bierzemy kredyty.
Im więcej zapytań kredytowych w ostatnich dwunastu miesiącach, tym gorzej. Cześć banków sprawdza ilość zapytań jedynie za trzy miesiące wstecz, ale większość weryfikuje ile razy chcieliśmy wziąć samo zobowiązanie do pół roku wstecz. Zgadza się – jest sprawdzana ilość samych zapytań a nie tylko to ile ich mamy.
Z punktu widzenia konsumenta – to bardzo niesprawiedliwe, że nie możemy sprawdzać dowolną ilość razy czy dostaniemy kredyt w banku. Z punktu widzenia banku – analitycy sprawdzają czy nie mamy problemów finansowych, co może skutkować zwiększonym ryzykiem terminowej spłaty zobowiązań.
Absurdalnie – zakłada się, że jeśli nie mamy kredytu, to bank w którym pytaliśmy o zobowiązanie, wydał nam decyzję negatywną, czyli w toku wewnętrznej weryfikacji odrzucił nasz wniosek. Nie zawsze jest to prawdą ale banki zakładają, że jak ktoś nie chciał dać nam kredytu, to pewnie miał ku temu powody i analityk może wydać nam negatywną decyzję kredytową. To może prowadzić do błędnego koła – nie dostaniemy kredytu gotówkowego, bo nie dostaliśmy kredytu gotówkowego w innym banku.
Nie tylko ilość zapytań jest kluczowa. Dla banków ważna jest tzw. skłonność do zadłużania się. Co to oznacza w praktyce? Im więcej mamy aktywnych zobowiązań, czyli takich, które są w trakcie spłaty, tym większe ryzyko, że zapomnimy o terminowej spłacie. Dodatkowo – wg behawiorystów banków – nasze zachowanie wskazuje na to, że mamy skłonność do zadłużania się
Czy można odwołać się od decyzji negatywnej?
Coś poszło źle i bank wydał decyzję negatywną. Co dalej? Wszystko zależy od tego, który to bank i jaki rodzaj kredytu był potrzebny. Dlaczego? Każdy bank ma swoje procedury i proces oceny zdolności kredytowej. Niektóre działają mocno automatycznie, posługując się programami, które wstępnie oceniają możliwość przyznania kredytu. Inne stosują ograniczenia czasowe i jeśli ich nie spełnimy, to wydadzą decyzję negatywną.
Automatyczna negatywna decyzja kredytowa
Część banków stosuje pierwsze sito w postaci swojego programu bankowego/kalkulatora do liczenia zdolności kredytowej klientów. Jeżeli po wprowadzeniu danych nie mamy zdolności kredytowej – nie możemy procesować sprawy w banku.
Drugie sito ma miejsce wtedy, kiedy wprowadzamy szczegółowe dane o naszym gospodarstwie i bank pobiera nasz raport BIK, BIG i dane z pozostałych firm prowadzących raporty. Jeżeli scoring jest negatywny – bank automatycznie odrzuca wniosek. Prościej – jeżeli bank w wewnętrznej punktacji przepuszcza do dalszej analizy sprawy z 70 puntami, a mamy 69, to nie będzie procesował wniosku.
W pierwszym przypadku – braku zdolności kredytowej nic nie poradzimy na decyzję negatywną albo brak możliwości procesowania sprawy. Chyba, że możemy zamknąć nasze zobowiązania albo zwiększyć, uwzględnić dodatkowe dochody. Czasami warto dodać kolejnego kredytobiorcę. Wtedy możemy spróbować na nowo.
W drugim – automatyczna decyzja negatywna na podstawie wewnętrznej punktacji – możemy się odwołać w banku. Nie każdy się na to zgodzi ale mając kontakt z działem analiz, można zweryfikować co zaważyło na obniżeniu punktacji i uzasadnić zmianę decyzji. Przykładowo – drobne opóźnienia w BIK, np. 1 dzień niewielkiej kilku złotych od razu powoduje spadek punktacji w BIK. Jeżeli prześlemy szczegółowy raport i wytłumaczenie tej sytuacji, bank może ponownie skierować wniosek do weryfikacji.
Miałem klienta, który miał stałe zlecenie na określoną kwotę raty. Zapomniał, że zmieniło się oprocentowanie i powinien zwiększyć kwotę o kilkanaście złotych. I dowiedział się dopiero po trzech dniach ale BIK już obniżył jego punktację. Podobna sytuacja była z przelew raty na inne konto kredytowe. Klientka nadpłaciła kilkaset złotych raty na pierwszym kredycie, zamiast zrobić przelew na drugi.
Czasami można mieć małe zajęcie komornicze za mandat sprzed lat. W niektórych bankach można to wytłumaczyć. I wniosek wraca do procesu 😊
Inna sprawa – część banków zaciąga automatycznie nasze dane osobowe, numery dokumentów ze swoich baz. I problem pojawia się wtedy, kiedy zakładając konto w banku podaliśmy nieprawidłowe dane albo pojawiła się literówka w nazwisku panieńskim naszej mamy. Szykując wnioski kredytowe sprawdzam parę razy, czy dane na wniosku są zgodne z faktycznymi ale nie zawsze mam podgląd do danych w systemie bankowym.
Jeśli bank odrzuca wniosek o błędne dane osobowe – wystarczy zaktualizować dane w banku i ponownie złożyć wniosek. 😊
Decyzja negatywna – przekroczenie czasu na uzupełnienie dokumentów
Taki rodzaj decyzji negatywnej występuje w większości wypadków przy kredytach hipotecznych. Banki mają różne procedury, których zadaniem jest przyśpieszenie procesu analizy kredytowej i zautomatyzowania go, żeby jak najmniej ludzi musiało uczestniczyć w procesie decyzyjnym.
Jeżeli przekażemy niekompletny wniosek kredytowy, żeby np. zablokować sobie dobrą ofertę i miejsce w kolejce analizy bankowej, a nie przekażemy wszystkich dokumentów w terminie, to nasz wniosek może zostać anulowany albo dostaniemy decyzję negatywną.
W części banków można prosić o wydłużenie terminu, odwołując się od anulowania czy od decyzji negatywnej. Niestety coraz częściej banki stosują podejście, że musimy złożyć nowy wniosek kredytowy. Wynika to z tego, żeby nie procesować spraw ponad ustawowe terminy i żeby banki mogły dostosować swoje oferty do szybko zmieniającego się rynku.
Decyzja negatywna – na drugą rękę
Czym jest decyzja kredytowa na drugą rękę? W praktyce oznacza to, że pierwszy analityk wydał decyzję kredytową i zazwyczaj przepuścił wniosek do dalszej weryfikacji. Na pierwszym etapie dostajemy informację, że bank zweryfikował naszą zdolność kredytową i możemy dostać określoną kwotę kredytu.
Niestety – to nie oznacza, że finalnie będziemy mieć pozytywną decyzję kredytową. Po przejściu analizy technicznej (jeżeli bank wymaga zabezpieczenia się na nieruchomości) i analizy prawnej (transakcji, stanu prawnego nieruchomości czy naszego kontraktu – w przypadku kredytów firmowych), banki zazwyczaj wymagają drugiej opinii.
Oznacza to, że drugi analityk weryfikuje naszą sprawę i może wydać decyzję negatywną albo pozorną pozytywną, czyli obniżyć znacznie kwotę kredytu do udzielania.
W 90% przypadków próbując się odwołać od tej decyzji, nie uda się nam. Niemniej – warto próbować. Z doświadczenia wiem, że analityk wydając decyzję na drugą rękę rzadko się myli, a nawet jeżeli doszło do pomyłki, to walka z analitykiem będzie się ciągnąc na tyle długo, że prędzej będziemy mieć decyzje kredytowe w innych bankach.
Decyzja negatywna – brak możliwości zabezpieczenia się na nieruchomości
Podczas analizy technicznej czyli wyceny nieruchomości przez bank, analityk może odrzucić nieruchomość jako zabezpieczenie dla banku. Z czego to wynika? Najczęściej – ze złego stanu technicznego albo nieakceptowanego stanu prawnego przez bank.
Pamiętam kilkanaście lat temu, kiedy jeden klient chciał uzyskać pożyczkę hipoteczną na działce z domkiem, który był w opłakanym stanie. Na zdjęciach zobaczyłem ruinę. W dodatku zagraconą ruinę. Każdy z nas słyszał o albo zna kogoś kto ma sąsiada z manią zbierania różnych rzeczy i śmieci. I tak wyglądał ten uroczy domek 😉 Klient się uparł, żebym złożył wniosek, chociaż odradzałem mu to. Nie miałem wówczas swojej firmy i musiałem złożyć wniosek w banku. Zadzwoniła do mnie dyrektor oddziału i powiedziała: płaczemy ze śmiechu całym zespołem z tej willi, którą nam przyniosłeś 😊
Morał jest taki – nie każda nieruchomość zostanie zaakceptowana przez bank ze względu na jej znikomą wartość. Czasami powinien wjechać w nią buldożer i bank zabezpieczy się na działce.
Drugi najczęstszy powód odrzucania nieruchomości to jej stan prawny. Jeżeli mamy służebności osobiste, czyli dożywotnie prawo do mieszkania w danej nieruchomości, to bank nie zabezpieczy się na niej. Oczywiście zawsze powinno się sprawdzać stan prawny nieruchomości (najczęściej za pomocą księgi wieczystej) przed złożeniem wniosku ale czasami niespodzianki wychodzą w trakcie.
Przykładowo – okazuje się, że na nieruchomości na rynku wtórnym, po złożeniu wniosku kredytowego, zostanie ustanowione zabezpieczenie długu jej właściciela. Inna sprawa, którą pamiętam – brak możliwości oddania do użytkowania nieruchomości, pomimo tego, że właściciel mieszkał w domu od lat. 😊
Miałem też klienta, który zapomniał po uruchomieniu kredytu złożyć wniosku o wpis banku do księgi wieczystej. Sprawa wyszła w trakcie refinansowania jego kredytu w innym banku. Dwa banki odmówiły a trzeci się zgodził zabezpieczyć na tej nieruchomości. Dla dwóch pozostałych lokal mieszkalny nie miał uregulowanego stanu prawnego.
I kolejny powód – brak dostępu do drogi publicznej pomimo prawomocnego pozwolenia na budowę domu. Klientka miała prawomocne pozwolenie na budowę. Oznacza to, że urząd wydający pozwolenie powinien zweryfikować czy dom będzie miał dostęp do drogi publicznej. Jeżeli by nie miał – nie powinien wydawać pozwolenia. Nie drążyłem, czy pozwolenie zostało wydane błędnie, czy po znajomościach ale finalnie dwa banki odrzuciły zabezpieczenie. W trzecim analityk był mniej czujny 😉
Decyzja negatywna – negatywna weryfikacja w bazach
Jak wspomniałem wcześniej – bank może wydać decyzję negatywną ze względu na informacje zebrane w BIK, BIG lub innych bazach, wywiadowniach gospodarczych. Sam niski poziom punktów w określonej bazie nie będzie głównym powodem do decyzji negatywnej.
Zazwyczaj taka decyzja negatywna jest związana z naszym zachowaniem w bazach. Brzmi dziwnie? Już tłumaczę o co chodzi. Jeśli w spłacie naszych kredytów w ciągu ostatniego roku widać, że co trochę mamy opóźnienia w płatnościach – bank uzna, że nie będziemy terminowo obsługiwać nowego zobowiązania. I wyda decyzję negatywną.
Jeżeli nasza firma notorycznie jest zgłaszana do KRD (Krajowy Rejestr Długów) albo w innej bazie weryfikującej przedsiębiorców, to bank nie wyda decyzji pozytywnej.
I w takich sytuacjach bardzo ciężko odwołać się od decyzji negatywnej. Musimy mieć świetne wytłumaczenie jakie okoliczności spowodowały opóźnienia w spłacie kredytów albo innych zobowiązań.
Decyzja negatywna – brak zdolności kredytowej
Im wyższe oprocentowanie kredytu, tym większe raty. Oznacza to, że w czasach z wysokim oprocentowaniem nasze szanse na uzyskanie finansowania maleją.
Program bankowy albo analityk może po wprowadzeniu danych wydać decyzję negatywną z powodu braku zdolności kredytowej. Jeśli to nie jest pomyłka spowodowana błędnym wprowadzaniem danych albo nie uwzględnieniem kolejnego źródła dochodów, to nie odwołamy się od takiej decyzji.
Poradnik – jak ustrzec się przed negatywną decyzją kredytową?
Powyżej opisałem – co składa się na decyzję kredytową. Teraz rozumiesz – którym elementom przygląda się bank przy ocenie Twojego wniosku. Poniżej skupię się na tym, co trzeba zrobić, żeby dostać decyzję pozytywną. Krok po kroku.
Mierz siły na zamiary, czyli czy masz zdolność kredytową?
Zanim przystąpisz do wniosku kredytowego musisz, ale to koniecznie musisz zweryfikować swoją zdolność kredytową. Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, musisz sprawdzić zdolność kredytową. Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną – musisz sprawdzić zdolność kredytową. Zanim podpiszesz umowę deweloperską… znasz dalszy ciąg.
Podam przykład moich klientów z okolic Warszawy, którzy chcieli kredyt hipoteczny na zakup domu jednorodzinnego. Sprawdzali swoją zdolność kredytową tylko w jednym banku. Uznali, że będą mieć zdolność i nie sprawdzali jej przed podpisaniem umowy przedwstępnej. W umowie zawarli zadatek na 80.000 zł. Chcieli mieć większy wkład ze sprzedaży mieszkania ale okazało się, że zmieniła się wysokość oprocentowania kredytów i nie mogli znaleźć kupujących. Minęły dwa miesiące i zaczęli starać się o kredyt. Dopiero w tym momencie trafili do mnie.
Uratowałem ich przed stratą 80.000 zł, bo załatwiłem bardzo szybko trzy decyzje negatywne w bankach.
Jeżeli nie sprawdzasz swojej zdolności kredytowej przed podpisaniem umów, przed działaniem z kredytem, to możesz stracić nie tylko czas i nerwy, ale bardzo dużo pieniędzy.
Jak sprawdzić zdolność? Odradzam kalkulatory internetowe. Skorzystaj z usług profesjonalisty, który przedstawi Ci informacje z kilkunastu banków. Dlaczego? Różnice pomiędzy bankami mogą wynosić nawet kilkaset tysięcy złotych. Skąd masz wiedzieć, że w banku X będziesz miał zdolność, skoro nawet nie wiesz, że istnieje?
Na stronach internetowych są promowane banki, które wydały środki na marketing. Część banków nie reklamuje się w Internecie. Ja muszę wiedzieć, co w trawie piszczy 😉
Sprawdzenie baz BIK i KRD
Zanim zaczniesz działać z kredytem, sprawdź co banki zobaczą w bazach, z których korzystają do weryfikacji. Nie będę tu podawał wszystkich. Zacznijmy od głównych trzech. Dlaczego? Jak nie przejdziesz weryfikacji w tych, to nie ma sensu zajmować się pozostałymi.
BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej tworzy zbiorcze raporty na temat naszej historii i zachowania przy spłacaniu zobowiązań kredytowych. Obszerny opis jak uzyskać raport BIK zamieściłem tutaj. W skrócie musisz wiedzieć, że punktacja w BIK jest od 0 do 100 punktów. Wartość jest obliczana na podstawie ostatnich 5-ciu lat. Jeżeli wg BIK będziesz mieć 69 punktów w górę, to oznacza, że jest ok. jeśli poniżej – trzeba wprowadzić działania naprawcze.
Jak naprawić BIK? Niska punktacja może wynikać z opóźnień w spłacie albo dużej ilości zapytań kredytowych. Jeżeli w bieżącym roku terminowo spłacasz zobowiązania, to jest ok. Jeżeli nie – albo poczekasz z działaniem z kredytem do czasu co najmniej półrocznej terminowej spłaty albo trzeba zamknąć zobowiązania i wycofać zgody na przetwarzanie danych przez BIK i bank. To też wymaga czasu i odpowiednich dokumentów.
Miałem sporo klientów, którzy zamykali konta w bankach albo myśleli, że spłacili zobowiązania kredytowe a po pobraniu raportu okazało się, że mają zaległości na 1 zł przez wiele miesięcy, co dramatycznie obniżyło ich punktację. Co wtedy? Dopłacić brakującą kwotę, zamknąć zobowiązanie i wycofać zgodę na przetwarzanie danych. Niestety – taki błąd jest częsty a banki często nie informują o tak małej zaległości kredytobiorcy ale mają obowiązek raportować dane w BIK.
Kolejna baza do weryfikacji to Krajowy Rejestr Długów. Po zalogowaniu możemy uzyskać informacje na swój temat albo na temat prowadzonej przez nas firmy. Jeżeli zalegamy ze spłatą zobowiązań powyżej 30-tu dni, możemy zostać zgłoszeni w rejestrze.
Co wtedy? Jeżeli jest możliwość spłaty zobowiązania, to należy je spłacić i po okresie 7-dni od spłaty poprosić zgłaszającego o wycofanie danych. Jeżeli zobowiązanie zostało spłacone znacznie wcześniej, trzeba to szybko zgłosić do wierzyciela, żeby natychmiast wycofał wpis. Umieszczanie kogoś w bazie po spłacie zobowiązania jest niezgodne z prawem.
Miałem kiedyś klienta, który w młodości jeździł na gapę koleją. Pan P. zebrał jedynie kilka mandatów za taką jazdę, ale po latach z odsetkami kwota urosła do kilku tysięcy złotych. Nie miał wyjścia – musiał zapłacić ale dogadał się z wierzycielem i kwota została zmniejszona.
W KRD będą widoczne nasze błędy z młodości. Lepiej sprawdzić tę bazę, żeby uniknąć niespodzianek.
Szczerość, szczerość i jeszcze raz szczerość
Jeżeli na początku współpracy z ekspertem kredytowym będziesz ukrywać swoją sytuację finansową albo faktyczny cel na jaki potrzebujesz środki, to na 99% nic z tego nie będzie. Dlaczego?
Niestety – miałem wielu klientów, którzy chcieli wziąć kredyt i okłamali mnie, mówiąc, że wszystko w bazach jest ok, nie mają żadnej windykacji komorniczej i spłacają terminowo zobowiązania. Wyniki finansowe, dochody były na dobrym albo bardzo dobrym poziomie. Czyli wszystko powinno pójść jak po maśle. I… decyzja negatywna.
Dlaczego? Bo klient zapomniał, że ma windykację komorniczą. Bo klientka zapomniała, że ma pożyczkę z funduszy unijnych. Bo klient nie powiedział, że już dostał dwie decyzje negatywne w bankach.
Niemal zawsze proszę o zestawienie zobowiązań i raporty z baz, żeby sprawdzić jaki jest stan faktyczny ale nie zmuszę nikogo do działania w tym zakresie.
Jeśli oszukasz mnie na początku naszej współpracy, to stracimy tylko czas i nie dostaniesz kredytu. Nie wolno się łudzić, że tego czy tamtego nie będzie widać w bazach. Będzie.
Wyciąg bankowy prawdę Ci powie
Bardzo dużo informacji analityk bankowy wyciągnie z wyciągów 😉 Suchar, sucharem ale to prawda. Na wyciągu znajdują się wszystkie informacje o naszych wydatkach i wpływach. Nie ukryjemy niczego i dzięki temu bank może sprawdzić, czy koszty utrzymania gospodarstwa domowego będą większe niż deklarowane. Czy mamy dzieci? Czy mamy kredyty albo zobowiązania spłacane z naszego konta, a nie widać ich w pozostałych raportach, bo pożyczyliśmy pieniądze od babci?
Widać też ile płacą nam kontrahenci albo ile faktycznie dostajemy wynagrodzenia. Czy ktoś nam regularnie przelewa środki i z jakiego tytułu.
Chcesz się przygotować do sprawy – przekaż mi swoje wyciągi za pół roku wstecz. Zweryfikuję je jak analityk bankowy, żeby sprawdzić, do czego mogę się przyczepić. Czy są tam słabe punkty? Jak są – to muszą zniknąć.
Podsumowując w czterech krokach przygotowanie do decyzji pozytywnej:
- Sprawdzenie zdolności kredytowej;
- Sprawdzenie baz BIK, BIG i KRD;
- Szczerość wobec eksperta kredytowego;
- Sprawdzenie wyciągów bankowych.
Bądź mądry i przygotuj się zanim zaczniesz działać. Inaczej stracisz czas i pieniądze.
Jeżeli masz pytania dotyczące decyzji kredytowych i przygotowania się do działania w banku – skontaktuj się ze mną albo zadaj pytanie poniżej.
Uważasz, że ta wiedza przyda się znajomym? Udostępnij ją w swoich social mediach 😊
